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Plusieurs mesures de la dernière Loi de Finance vont modifier le paysage immobilier, en impactant aussi bien l’accession à la propriété que la fiscalité des loueurs en meublés. Hausse des frais de notaire, extension du Prêt à Taux Zéro, ajustement de la fiscalité des locations meublées ou encore exonération des dons familiaux destinés à l’achat immobilier … TETHYS fait le point sur les 5 dispositions à connaitre, pour vous aider à prendre les bonnes décisions avant d’envisager un achat immobilier.

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                                                 L’augmentation des « frais de notaire » :

La Loi de finances autorise les départements à augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point, les faisant passer de 4,5 % à 5 %. Cette hausse, applicable dès le 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu'au 1ᵉʳ avril 2028, vise à compenser les pertes de recettes des collectivités locales dues à la suppression de la taxe d'habitation et à la baisse du nombre de transactions immobilières.

Concrètement, cette augmentation se traduira par un surcoût de 500 € par tranche de

100 000 € investis dans un achat immobilier.

A noter :

- Afin de faciliter l'accès à la propriété, la loi prévoit une exonération de cette augmentation pour les acquéreurs de leur première résidence principale

- Certains territoires pourraient ainsi choisir de ne pas en profiter.

Source : demarchesadministrafives.fr

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                        L’extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) « neuf » à l'ensemble du territoire :

Pour rappel, le gouvernement a décidé l’année dernière de rehausser significativement les plafonds de revenus retenus pour son éligibilité, et d’augmenter les quotités finançables par le PTZ. Ces mesures visaient à permettre à environ 6 millions de foyers supplémentaires de potentiellement en bénéficier. A contrario la loi de finances pour 2024 avait géographiquement recentré le champ du PTZ neuf, tout en le limitant à l’habitat collectif, entraînant une baisse inédite de 46 % des prêts accordés !

A partir du 1er avril 2025 (et jusqu’au 31 décembre 2027), renversement de vapeur : le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est étendu à tous les achats de logements neufs, y compris ceux situés dans les zones dites “détendues” (c’est-à-dire en dehors des grandes agglomérations). Le dispositif reste inchangé en ce qui concerne le logement ancien.

Source : econostrum.info

C’est LA MESURE visant à soutenir l’accession à la propriété pour les primo accédants, et à relancer la construction de logements neufs dans les territoires. Au moment ou le dispositif PINEL prend fin, elle ancre le PTZ en tant qu’outil privilégié par le gouvernement en matière de politique publique du logement.

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                              Modification de la fiscalité du Loueur en Meublé Non Professionnel :

La fiscalité du Loueur en Meublé Non Professionnel connaît un changement majeur avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Jusqu’à présent, les loueurs en meublé non professionnel pouvaient amortir leur bien immobilier sans que cela n'affecte le calcul de la plus-value à la cession. Désormais, les amortissements déduits au fil de l’eau seront réintégrés, ce qui augmentera mécaniquement la plus-value imposable et donc le montant de l’impôt dû au moment de la vente. L’avantage fiscal dont a bénéficié le contribuable tout le long de sa détention sera perdu au moment de la revente (voir schéma ci-dessous) !

                               Source : manda.fr

Voici une illustration numérique de l’impact de cette réforme : prenons l’exemple d’un propriétaire     possédant un bien meublé acquis 200 000€ il y a 10 ans et revendu 300 000€.

- Avant la réforme le montant de la plus-value brute imposable s’élevait à 100 000€, soit un impôt sur la plus-value (IR à 30% + cotisations sociales) de 21 000 + 15758 = 36 758€.

- Après promulgation de la loi : Le montant total de l’amortissement (soit environ 100 000 euros sur la durée de détention) vient diminuer le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value brute, qui dans notre exemple s’élève donc à 300 000€ – 100 000€ soit 200 000€. L’impôt sur la plus-value s’élève à 42 000 + 31 802 = 73 802€.

L’imposition totale double quasiment en raison de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.

Cette mesure, qui vise à rétablir une équité entre les différents régimes d’imposition des revenus locatifs, réduit fortement l’attractivité du Loueur en Meublé Non Professionnel, un statut jusqu’à présent très prisé pour son régime fiscal avantageux et sa rentabilité.

Les investisseurs pourraient se tourner vers d’autres formes de location (nue, SCI, location longue durée …).

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Exonération des dons familiaux pour l'achat, la construction ou la rénovation énergétique d’une résidence principale :

La Loi de finances 2025 introduit une exonération fiscale exceptionnelle pour les dons familiaux destinés à l’achat, la construction ou la rénovation énergétique d’une résidence principale. Chaque ascendant (parent, grand-parent) peut transmettre jusqu'à 100 000 € sans taxation, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, pour des dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Source : clubpatrimoine.com

Une condition : le bénéficiaire doit utiliser les fonds dans les 6 mois suivant le don et occuper le bien en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans.

Cette exonération est cumulable avec les abattements existants, notamment les 100 000 € de donation en ligne directe et les 31 865 € de dons d’argent exonérés sous conditions d’âge, permettant ainsi d’optimiser la transmission du patrimoine.

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Pas de modification significative du dispositif MaPrimeRenov’ !

La Loi de finances 2025 prévoit une réduction d’un peu moins de 500 millions d’euros des « crédits de paiement » alloués à MaPrimeRenov’, l'aide publique destinée à la rénovation énergétique des logements. Cette disposition a suscité des inquiétudes légitimes parmi les acteurs du secteur de la rénovation énergétique et les associations de défense de l'environnement, qui craignent un ralentissement des efforts de transition énergétique.

A y regarder de plus près, le budget de l’ANAH consacré à MaPrimeRenov’ est inchangé à 3,4 mds d’euros. Seuls les crédits de trésorerie sont diminués, mais le Ministère du Logement indique néanmoins avoir reçu l’engagement de Bercy de pouvoir régulariser tous les paiements en fin d’année, quitte à puiser dans les réserves de l’ANAH si nécessaire.

Les paramètres d’attribution des aides et les montants ne sont modifiés qu’à la marge.

1/ On note un coup de rabot sur les primes allouées au chauffage à bois et une baisse du taux de financement des « parcours accompagnés » (rénovation d’ampleur) pour les ménages aisés.

2/ A l’inverse les taux d’écrêtement sont revus à la hausse pour les parcours décarbonés (rénovation par gestes - isolation et chauffage principalement). En d’autres termes les plafonds de reste à charge diminuent.

Au final, plus de peur que de mal. Le budget 2025 ne change pas fondamentalement les règles du jeu sur le financement de la rénovation énergétique.

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                                   LE POINT DE VUE ET LES CONSEILS DE TETHYS

La Loi de finances 2025 apporte quelques modifications majeures au marché immobilier, influençant aussi bien les acheteurs, les investisseurs que les propriétaires. Si certaines mesures comme l’extension du Prêt à Taux Zéro ou l’exonération des dons familiaux visent à faciliter l’accession à la propriété, d’autres, comme la hausse des frais de notaire, ou encore la fiscalisation des amortissements en LMNP, pourraient freiner certains projets immobiliers.

Le logement n’est toujours pas une priorité pour le gouvernement en place : ces évolutions fiscales et budgétaires témoignent de la volonté du gouvernement de rééquilibrer les finances publiques, en ménageant la chèvre et le chou en matière de politique du logement.

      QUELQUES PISTES DE REFLEXION POUR FINIR ...

1/ Les investisseurs LMNP devront ajuster leur stratégie patrimoniale en tenant compte de cette nouvelle donne fiscale. Quelques stratégies envisageables :

          - Optimiser la durée de détention en conservant son bien pour profiter des abattements : après 30 ans de détention la mesure n’a plus aucun effet.

          - Passer à la location nue : envisager de se tourner vers la location nue, qui ne permet pas la déduction des amortissements, mais pourrait offrir une fiscalité plus stable sur le long terme, et un meilleur rendement net.

          - Effectuer des donations pour neutraliser les plus-values.

          - Récupérer le bien en résidence principale et bénéficier de l’exonération spécifique à la cession de sa résidence principale.

2/ Vous souhaitez aider vos enfants ou petits-enfants à acquérir leur résidence principale ? C’est le moment ou jamais pour faire une donation exonérée d’impôts !

3/ Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? Vérifier si vous êtes éligible au PTZ !

4/ Vous êtes bailleur propriétaire d’un logement classé F ou G ? La situation n’est pas désespérée. Il n’y a pas de fatalité à vendre votre bien « à la casse ». Avant de prendre votre décision, informez-vous sur les aides, simulez votre DPE et faites évaluer le coût net de la rénovation énergétique de votre logement.